В настоящее время в г. Волгограде имеют место неоднократные случаи
возведения многоквартирных домов (МКД) без соответствующего
разрешения на строительство на земельных участках, не предназначенных
для строительства МКД. При этом недобросовестные застройщики продают
гражданам квартиры в таких домах. Согласно действующему
законодательству любая самовольная постройка незаконна и подлежит сносу
(статья 222 Гражданского кодекса РФ). В этой ситуации главными
пострадавшими могут оказаться простые граждане, которые приобрели
квартиру в незаконной новостройке, либо в жилом доме не являющемся
МКД и обладающем признаками индивидуального жилого дома.
Необходимо отметить, что Жилищным Кодексом РФ (ЖК РФ) под
жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое
состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 ЖК РФ). При
этом квартирой признается структурно обособленное помещение в
многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к
помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или
нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3
статьи 16 ЖК РФ).
Чтобы не оказаться в числе пострадавших от так называемых
«недобросовестных застройщиков», приобретателям квартиры в МКД
необходимо обладать знаниями, которые позволят проверить надежность
застройщика и законность возведения объекта еще до совершения сделки.
Один из наиболее распространенных механизмов покупки квартир в МКД —
участие в долевом строительстве МКД на условиях долевого участия в
строительстве.
Потенциальным приобретателям жилья необходимо ознакомиться с
документами, разрешающими застройщику строить и продавать квартиры в
строящемся МКД. Прежде всего, у застройщика должно быть разрешение на
строительство возводимого объекта недвижимого имущества. Разрешение
должно быть выдано на строительство именно многоквартирного, а не
индивидуального жилого дома. Сопоставьте лицо, которому выдано
разрешение на строительство с лицом, продающим Вам квартиру
(продавцом). Кроме того, необходимо проверить наличие документов,
подтверждающих права застройщика на земельный участок. Целесообразно
ознакомиться у продавца с документом, подтверждающим предоставление
земельного участка для строительства МКД:
— на праве собственности;
— на праве аренды;
— на праве субаренды.
Сопоставьте правообладателя, либо пользователя земельного участка с
продавцом. Обратите внимание на категорию земли и вид разрешенного
использования земельного участка. На землях сельскохозяйственного
назначения возводить МКД незаконно. Строительство МКД также незаконно
на участках с видом разрешенного использования «для дачного
строительства», «индивидуального жилищного строительства»,
«садоводства», «огородничества», «ведение личного подсобного хозяйства».
При приобретении жилья на условиях долевого участия в строительстве
необходимо ознакомится с проектной декларацией МКД. Проектная
декларация должна быть размещена в Интернете, средствах массовой
информации и представлена в Облстройнадзор. В частности, Федеральным
законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ введена ст. 3.1, которой определен перечень
обязательных к размещению документов о строящемся МКД в Единой
информационной системе жилищного строительства на сайте http://наш.дом.рф.
Обязательно ознакомьтесь с учредительными документами продавца
(устав, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о
постановке на учет в налоговом органе, протокол о назначении генерального
директора). Эти документы позволят проверить сам факт существования
данной организации и компетенцию лица, подписывающего документы. Не
жалейте времени на выяснение всех деталей разрешительных документов на
строительство – ведь в противном случае вы рискуете своими финансами.
Так, если вы присмотрели себе квартиру в малоэтажном многоквартирном
жилом доме, вокруг которого расположен частный сектор, — этот дом
возводится явно незаконно. Если застройщик предлагает вам оформить в
собственность долю в таком доме или зарегистрировать договор купли-
продажи после завершения строительства – от покупки лучше отказаться.
Необходимо учитывать, что незаконно возведенный МКД является
самовольной постройкой. Застройщик не вправе распоряжаться объектом —
продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. На
самовольную постройку в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ право
собственности не возникает, напротив, возникает обязанность по ее сносу и
вернуть себе деньги за квартиру, затраты на ремонт, снос самовольной
постройки и прочее покупатель сможет только путем обращения в суд с
иском к застройщику.